На первичном рынке жилья в южном регионе самые высокие цены демонстрирует Ялта. В центральных районах кв. м жилой недвижимости здесь стоит $2–3,5 тыс., что вполне сопоставимо со стоимостью столичной жилой недвижимости, расположенной в историческом центре. На окраине Ялты первичный рынок демонстрирует цены порядка $0,6–1,5 тыс. за кв. м. На «вторичке» цены несколько ниже – они составляют 1–1,5 тыс. за кв. м в центре и 0,5–0,6 тыс. за кв. м – на окраине.
На такой привлекательный для застройщиков ЮБК стремятся как киевские, так и московские строительные компании. Хотя здесь уже прочно обосновались местные «старожилы», такие как строительная компания «Консоль», возводящая в этом солнечном крае до 80% жилья. В Севастополе новостройки представлены следующими строительными компаниями: «ЭКОСОРБ», «Севастопольстрой», «Индстройсервис», «Агат-А», «Сапфир», РСУ-107 и др.
В целом, для рынка жилья черноморского побережья характерно значительное количество первичной недвижимости, которую застройщики позиционируют как элитную и, соответственно, дорогую. Экономичный сегмент представлен в основном «вторичкой».
Ненамного отстает стоимость кв. м в новостройках курортных поселков Большой Ялты – она составляет $0,6–1 тыс. за кв. м. В Севастополе средняя стоимость кв. м жилой недвижимости составляет от $800 (элитное жилье – $1,5 тыс., бизнес-класс – $0,75 тыс., эконом-класс – 0,6 тыс. за кв. м). При этом цены в Севастополе, на фоне ограниченного предложения, выросли за одиннадцать месяцев 2005 г. на 47% (по 1к.к.), на 45% (по 2к.к.), на 46,5% (по 3к.к.). Новостройки раскупаются на уровне котлована. В Севастополе средняя цена по новостройкам составляет $700.
Особенность нынешней ситуации заключается в том, что спрос на рынке жилья, оставаясь стабильно высоким, в ближайшем будущем уже не будет основным ценообразующим фактором: на рост цен на жилье будут влиять, в первую очередь, темпы инфляции, а также удорожание железнодорожных тарифов на грузовые перевозки, которые приведут к повышению себестоимости строительства не менее чем на 8%, повышение цен на строительные материалы, бензин, газ, электроэнергию, что приведет к повышению цен на первичном рынке, за которым подтянется и вторичный рынок.
Таблица 1. График стоимости 1 кв.м. общей площади в однокомнатных квартирах на вторичном рынке (усредненный показатель по городу Севастополю) за период с 01.01.2004г по 21.11.2005г.
Таблица 2. График предложения однокомнатных квартир на вторичном рынке г.Севастополя за период с 01.01.2004г по 21.11.2005г.
Специалисты-аналитики, считают, что в 2005 г. на первичном и вторичном рынках жилья будет иметь место рост цен до 45% — в зависимости от состояния объекта и его месторасположения. Темпы роста цен на старое жилье, в частности на «хрущевки», будут ниже темпов роста цен на новые дома. Это связано с улучшением политической и экономической ситуации на Украине и, как следствие, с увеличением количества иностранных инвесторов; инфляцией доллара (основной валюты, в которой хранят свои сбережения украинцы); подорожанием энергоносителей и стройматериалов; введением налога на доходы физических лиц в части операций с недвижимостью, что повысит спрос на жилье площадью до 100 кв. м.
Соотношение спроса и предложения остается стабильным, с явным перевесом «спроса». Ожидается, что рынок будет спокойно реализовывать недвижимость прежними темпами.
Сегментный анализ рынка нежилой недвижимостиПоложительные тенденции в социально-экономическом развитии Крыма в текущем году позволили заметно улучшить основные показатели и по ряду из них выйти на уровень, превышающий средний по Украине. В частности, Крым входит в пятерку регионов-лидеров по темпам роста в строительстве (на 23,0%).
Положительные экономические тенденции не могли не отразиться и на состоянии спроса и предложения в сегменте доходной недвижимости. Сложилась в некотором смысле, уникальная ситуация: спрос есть, а удовлетворить его некому.
В первую очередь покупателей интересуют объекты санаторно-курортной недвижимости, офисы и магазины. Затем идут объекты промышленного назначения и производства - цеха, склады и т.д.
Рынок доходной недвижимости г. Севастополя и Крыма имеет неудовлетворенный потребительский спрос по такому сегменту, как офисная и торговая недвижимость, который и является привлекательным для инвестиций.
Офисная недвижимостьСегмент офисной недвижимости воспринимается как выгодное вложение капитала, позволяющее довольно быстро вернуть инвестиции, поэтому интерес многих владельцев (особенно это свойственно отечественным бизнесменам) несколько спекулятивен, их не интересует ни качество арендаторов, ни долгосрочность отношений. Аналитики уже открыто говорят о не слишком высоких требованиях, предъявляемых к проектам новых зданий. Многие считают, что бизнес-центр можно строить где угодно, и главное - получить как можно большее количество полезных квадратных метров, однако в погоне за "выходом площадей" авторы здания увлекаются, их такие бизнес-центры рискуют остаться полупустыми. Среди типичных ошибок - отсутствие достаточного количества парковочных мест, внутренней инфраструктуры, слабая мощность лифтовых узлов, а также смешение в одном здании нескольких несовместимых функций, мешающих друг другу, например, жилой, офисной и торговой.
Офисный центр класса «А» в Севастополе в центре на ул Очаковцев от строительной компании «Консоль» раскуплен в процессе строительства ( в основном ближе к его окончанию) по цене $1000 за 1 кв.м при ставках арендной платы там от $20 за 1 кв.м.
В сегменте крымских офисных помещений класса "В" и "С" наблюдается острый дефицит, хотя предусмотрено новое или планируемое строительство таких помещений в новостройках спальных районов, но их месторасположение в новых нехоженых местах не вдохновляет потребителей и компании по прежнему будут предпочитать снимать нежилой фонд на первых этажах в удобных для их бизнеса местах, так как арендные ставки таких площадей ниже, чем помещений в офисных центрах. Растущий спрос на такие помещения в первых этажах жилых зданий и переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах риэлторы отмечали на протяжении всего 2005 года, а его перспективы отразились даже в растущем спросе на услуги по переводу помещения из жилого в нежилой фонд и росте цен на "подходящие" квартиры на 35-50%.
Торговая недвижимостьОсновной особенностью рынка торговой недвижимости в 2004-2005 годах была стабильность: арендные ставки в торговых центрах уже второй год остаются неизменными и зависят, в основном, от месторасположения, профессионально реализованной концепции, сообщества арендаторов и посещаемости ТЦ. Однако девелоперы уже обратили внимание, что доходность инвестирования в торговую недвижимость сегодня значительно ниже, чем была еще пять лет назад. И, хотя до насыщения рынка торговых помещений еще далеко, девелоперы и инвесторы всерьез задумались о качестве проектов.
Например, в Севастополе универсальных торговых центров всего 6 объектов.
Среди них реконструированы и работают 2 офисно – торговых комплекса, где размеры торговых залов абсолютно не соответствуют требованиям крупных сетевых ритейлоров.
В центре города возведены и сданы в эксплуатацию 2 современных офисно – торговых комплекса. Однако, они не удовлетворяют существующий спрос на подобные помещения.
Возведены «коробки» ещё под два офисно – торговых комплекса и заложен фундамент под третий. Строительство данных центров ведётся достаточно медленно, без активной рекламы и концепции. В одном офисно – гостиничном комплексе предполагается 2329 кв. метров офисных площадей. Второй – торговая площадь около 2000 кв. метров, в третьем планируется отстроить порядка 7000 м2 торговых и офисных площадей. Таким образом, в городе нет (в перспективе только три) полноценных офисно – торговых центров. Большинство строящихся объектов смогут предложить рынку площади только определённого назначения (офисы или торговля).
На Севастопольский рынок имеют намерение войти крупные украинские и российские ритейлоры. Однако, существует серьезный сдерживающий фактор – отсутствие в городе готовых торговых площадей, соответствующих их требованиям и сдаваемых в аренду.
Например, это торговые сети «АТБ - Маркет» г. Днепропетровск (более года ищут достойную торговую площадь от 800 кв. метров и более) и компания «Рейнфорд» (более 1000 кв. метров). «Фоззи» и «Фуршет» также имеют намерение расширяться исключительно за счет арендуемых площадей. Эти торговые сети нуждаются в помещениях не менее 1000 кв. метров. Норма обеспечения продуктовыми супермаркетами — один на 20 тысяч жителей. Учитывая, что численность населения города составляет 400 тысяч человек, потребность в торговых центрах от 1000кв.м можно оценить в количестве 10 – 15 комплексов. Особо остро ощущается потребность в торговых залах площадью от 400 кв. до 1000 кв. метров (дискаутеры и супермаркеты).
Мебельные всеукраинские сети готовы открыть свои отделения исключительно в арендуемых помещениях площадью от 200 м2. Аналогичная ситуация с сетевиками на рынке бытовой техники и строительных материалов отделочной группы.
Стоит отметить, что менеджмент представленных сетей не всегда корректно позиционирует свои магазины на рынке. Многие супермаркеты не соответствуют требованиям рынка к заявленному формату. Это касается, прежде всего, размера торговых площадей. Все это происходит именно из – за отсутствия указанных помещений.
Спрос на аренду помещений выше, чем на покупку. Покупка может рассматриваться только в сегменте встроенных или отдельно стоящих помещений. Помещения в торговых центрах за счет которых и увеличивается предложение предлагаются только в аренду. К тому же сегодня немногие ритейлеры, зачастую - это только крупные сетевые операторы, могут позволить себе рассматривать вопрос покупки помещений, поскольку речь идет о крупных капиталовложениях, которыми не располагают мелкие операторы торговли.
Наблюдается нехватка помещений площадью от 40 до 100 кв. м., которые используют, в основном под ювелирные магазины, развлекательный бизнес, рестораны, а также - под торговлю промышленными товарами для потребителей среднего достатка. Если раньше предпочтение отдавалось аренде таких помещений, то в 2004-2005 году многие компании предпочитали их покупку. Если ежемесячная аренда помещения площадью 40 кв. м. обойдется в $ 2 тыс., то покупка такого магазина будет стоить около $80тыс. или $ 2 тыс. за 1 кв. м.
Санаторно-курортная недвижимостьНесмотря на то, что строительство жилья, как многоквартирного, так и индивидуального, в городах южного региона остается очень привлекательным и интересным бизнесом, инвесторы все чаще обращают внимание на рекреационную недвижимость, для развития которой щедрая природа предоставила наилучшие условия. Но воспользоваться ими, увы, можно лишь в туристический сезон, который на украинском побережье не так долог. Если ориентироваться на долгосрочную перспективу, санаторно-гостиничный сектор очень привлекателен, инвесторы, работающие в этом сегменте, уже задумываются о мероприятиях, способных увеличить «сезон заполняемости», отсюда интерес к проектам развлекательной инфраструктуры.
В целом рекреационная недвижимость является одним из наиболее перспективных направлений развития украинского рынка. По нашему мнению, наиболее перспективно вложение денег в развлекательные комплексы и гостиницы на побережье. Мы готовы предложить инвесторам такие проекты.
Пансионаты, санатории и дома отдыха предоставляют только лечебно-оздоровительные мероприятия, качественный уровень которых обеспечивается не везде. Однако подобное состояние рынка привлекает тех девелоперов, которые могут соединить инвесторов разных направлений для комплексного развития объектов рекреационной недвижимости.
Санаторно – курортная недвижимость представляет самый интересный сегмент в общей структуре рынка недвижимости Крыма.
Земельные участки в КрымуЦены на крымскую землю в течение 2004 г. удвоились. В 2005 г. по самым осторожным прогнозам стоимость земли может возрасти еще на 50%. Стабильное повышение цен на земельные участки, которое наблюдалось в течение последних 5 лет, сделало рынок земли Крыма эффективным финансовым инструментом.
Возрастающая стоимость земли обусловлена, прежде всего, ростом доходности объектов недвижимости. Такая тенденция сохранится, как минимум, пять лет.
Среди методов, к которым прибегают компании для получения земли под застройку - приобретение нескольких, расположенных рядом, участков под индивидуальное строительство с последующим обращением в органы власти с просьбой об изменении целевого назначения. В некоторых случаях строительные компании, осваивающие участки возле территорий, застроенных индивидуальными домами, расширяют пределы застройки за счет частного сектора, выкупая у его жителей землю. Еще одной тенденцией стало приобретение компаниями ветхих строений с последующим их сносом для строительства новых объектов
ИНВЕСТИЦИИОсновными объектами для инвестиций со стороны частного (в т.ч. иностранного) капитала являются жилые квартиры (как первичный рынок, так и вторичный), земельные участки под индивидуальное строительство, земельные участки под многоэтажное строительство жилых домов, земельные участки под строительство торговых центров.
Инвестиционные операции на рынке недвижимости Севастополя и на Южном берегу Крыма в настоящее время приносят от 40 до 100% годовых.
